経営者の顧問弁護士が企業法務を徹底サポート!!

顧問弁護士の企業法務サポートなら「ビズベン!」

Shortcodes Ultimate

(24時間フォーム問い合わせ対応)

ベンチャー法務

起業直後に事務所を借りるとき、最低限注意すべき3つのポイント

更新日:

起業直後に事務所を借りるというとき、「賃貸借契約」を締結するわけですが、この際、注意すべきポイントについて解説します。

というのも、これまで住居としてマンションを借りたことはあっても、事務所を借りるとなると、オフィス賃貸に特有のルールがあるからです。

オフィス賃貸のルールをきちんと理解しておかなければ、思わぬコストがかかってしまうおそれもあり、注意が必要です。

起業し、オフィスを借り、新しいビジネスを考える、一番楽しい時間です。しかし、楽しさにかまけて、「賃貸借契約書」を読まなかったり、将来の出費を考えなかったりといった、先走った行為はお勧めできません。

今回は、起業直後に事務所を借りるとき、最低限注意すべき3つのポイントを、企業法務を得意とする弁護士が解説します。

1. オフィス賃貸の「保証金」のポイント

オフィス賃貸借の場合には、賃貸借契約のときに「保証金」を求められることが一般的です。

住居の賃貸借の際に支払う「敷金」に似たものだと思ってください。

「保証金」の定義は、法律上明確にされているわけではありませんので、「保証金」に関するルールは、契約によって決められます。

したがって、次の点を、賃貸借契約書できちんと把握し、もし具体的に明記されていない場合は、賃貸人と話し合っておかなければなりません。

  • 保証金をいつ支払うのか
  • 保証金はいくらなのか
  • 保証金のうち、いくらが償却されるのか
  • 保証金を超える債務を負う場合どのように取扱うのか
  • 保証金はいつ返還されるのか

特に、保証金から、あなたの負った債務を差し引かれる場合、どのような債務が、いくら差し引かれるのかを明確にしておかなければ、トラブルの火種となります。

2. オフィス賃貸の「手付金」のポイント

事務所を賃貸する場合に「手付金」の支払を求められることがあります。「申込金」などといわれることもあります。

気に入ったオフィスを、他の会社に借りられないように押さえておくための費用です。

「手付金」とは本来、不動産などの売買の際に用いられる言葉ですが、賃貸の場合にもこのような形で、予約のためのお金として要求をされるケースがあります。

この場合、その後そのオフィスを賃貸するのであれば何ら問題はないわけです。

しかし、結局、予約を解約したという場合、「手付金が返還されるのか?」という点は事前に確認しておいたほうがよいでしょう。

3. 退去時の出費のポイント

経営が順調に軌道に乗り、起業直後に借りたオフィスを、短期間で移転するケースも少なくありません。

そのため、移転する際に、オフィスを退去するときの出費が、どの程度かかるのかを、借りる時点からきちんと把握し、コストとして見込んでおく必要があります。

次の費目にしたがって、オフィスを退去する際にかかる出費をあらかじめ計算しておきましょう。

3.1. 原状回復費用

賃借人には、賃貸借契約によって、「原状回復義務」があります。

借りている場所を退去するときには、「元の状態に戻さなければならない。」義務です。

原状回復義務を自分で実行する場合であっても、オーナーが実行する場合であっても、原状回復費用がかかることとなります。

原状回復費用を予想する際に重要なのが、「元の状態に戻す。」というのが、「どの程度の状態まで回復させればよいのか?」という点です。

特に、オフィスの場合住居以上に大幅な改装をする可能性もあるため、どの程度の状態まで回復させればよいかについて、念入りな確認が必要です。

起業直後に借りるオフィスの場合、移転の可能性も考え、大きな手入れはしないことをオススメします。

なお、クリーニング費用を賃借人が負担することとなっている場合には、その金額についても具体化しておくとよいでしょう。

3.2. 解約までにかかる期間分の賃料

退去をする場合には、退去予定日の数か月前に、事前に通知をしなければならないとされるのが一般的です。

特に、住宅の賃貸に比べて、オフィスの賃貸の場合、事前通知の期間が長く設定される場合が多いといえます。

そのため「即時退去」を考える場合には、数か月分の賃料を支払わなければならなくなり、この点もコストとして考慮しておかなければなりません。

3.3. 保証金の償却

住宅の賃貸の場合には「敷金」を大家さんにあずけるのが一般的ですが、オフィスの場合は「保証金」を支払います。

「敷金」は、原状回復を行い、未払債務を引いたあとは、残額すべての返還を受けることができるケースが多いでしょうが、オフィス賃貸の場合にはそうではありません。

オフィス賃貸の場合、「保証金の償却」というルールが、賃貸借契約書に定められている場合が多くあります。つまり、あずけた「保証金」が、全額は戻ってこないことが多いということです。

詳しくは、賃貸借契約書の記載内容をよく読んでおけば、保証金の償却に関するルールが明記されているはずです。

4. 事務所を借りるか、自宅兼事務所で開業するか

最後に、今回の記事では事務所を借りることを前提に、起業直後に事務所を借りるときの注意を解説しましたが、必ずしもオフィスが必須であるかは、再検討が必要です。

というのも、起業直後は「自宅兼事務所」で開業をし、軌道に乗ってきてから事務所を借りる手もあるからです。最近では、バーチャルオフィス、レンタルオフィスで起業をする選択肢も出てきました。

自宅兼事務所のメリットとしては、次のものが考えられます。

  • 通勤時間がなくなる。
  • 家賃が安くて済む。
  • 光熱費を案分して経費計上できる。

まずはコンパクトに起業するのであれば、「自宅兼事務所」での開業も検討すべきでしょう。

ただし、賃貸借契約やマンション規約によって、「住居」としての利用目的に限定されている場合や、騒音問題などによって隣室住民の理解が得られない場合は、発覚すると即座に退去を求められるリスクもあり、事前に注意しておいてください。

5. まとめ

今回は、起業直後に事務所を借りるとき、「オフィス賃貸借」で最低限気を付けておかなければならないポイントについて、弁護士が解説しました。

起業直後に事務所を借りたいという方は、住居の賃貸借とは異なる、オフィス賃貸借特有のルールに注意して進めるとよいでしょう。

企業法務に強い弁護士に相談!

企業法務に強い弁護士に相談!


御社名(必須)

メールアドレス(必須)

電話番号

ご住所

ご相談の内容

企業法務は、弁護士にご相談ください!
企業法務、人事労務、債権回収、契約書など、会社で起こる法律問題にお悩みではありませんか?会社・経営者に有利な解決のためには、多数の会社の顧問弁護士としての実績が豊富な弁護士にお任せください!

企業の法律問題に強い弁護士が、御社の法務アドバイザーとして、徹底サポートいたします。

-ベンチャー法務
-, , , ,

Copyright© 顧問弁護士の企業法務サポートなら「ビズベン!」 , 2018 AllRights Reserved.