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ベンチャー法務

オフィスの賃貸借契約を、会社側有利に交渉する6つのポイント

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創業した直後に行わなければならない必須の契約が「賃貸借契約」でしょう。なぜならば、会社を起業するためには、オフィスが必要だからです。

オフィスの選択肢には、通常の賃貸オフィスを借りる以外に、最近では、シェアオフィス、コワーキングスペース、SOHOなど多くの選択肢があります。

しかし、自社オフィスを持っているという信頼感を顧客に与えると共に、落ち着いた環境で仕事をするため、自社オフィスを賃貸することが一番です。

デメリットは、初期費用が多めにかかることや、賃貸借契約におけるリスクが大きくなることなどが考えられます。

デメリットの多くは、オフィスの賃貸借契約書が、貸主側の有利に作成されることによって生じます。

オフィスの賃貸借契約となると、貸主側が提示してきた契約書にそのまま押印することが多いですが、きちんとリーガルチェックし、一方的に不利な部分は修正の交渉を行うべきです。

今回は、オフィスを借りる際、賃貸借契約の条件交渉をする際のポイントについて、企業法務を得意とする弁護士が解説します。

1. オフィス貸主が提示した契約書に注意!

オフィスの賃貸借契約という基本的な契約であっても、その契約書の内容は非常に専門的で、法律の専門用語が羅列され、細かい字でビッシリと記載されています。

まるで、「この契約書で大丈夫だから、細かい部分は読むなよ。」と言われているかのようです。

企業経営を行うにあたっては、契約がある都度、契約書のリーガルチェックをしなければなりませんから、入門編だと思って、一言一句目を通しておくことをお勧めします。

初めての企業でオフィスを借りるとなると、不動産会社、仲介会社、不動産オーナーなど、賃貸借契約に慣れているオフィスの貸主側が、オフィス賃貸借契約の雛形を示すことが一般的です。

しかし、貸主側の提示する賃貸借契約書は、明らかに賃主側に有利であり、借主側に不利な規定が多く含まれることがあります。特に、最低でも次の点には注意が必要です。

  • 保証金などの初期費用が、不当に高額ではないかどうか。
  • オフィス移転時の原状回復費用が、経年劣化までも借主負担となっていないかどうか。

特に、オフィス賃貸における上記の金銭面については、厳しい目で見る必要があります。開業初期に締結したオフィス賃貸借契約が原因で、その後の経営がうまくいかなくなっては元も子もありません。

2. オフィス借主側の交渉カードは?

特に起業当初のベンチャーの場合には、信用に乏しく、「すぐに破産してしまったら、原状回復費用を取りっぱぐれる。」というイメージを抱かれやすく、保証金が高額になりがちです。

しかし、だからといってオフィス貸主の提案してくる条件を、そのまますべて受け入れなければならないわけではありません。

オフィス借主側の交渉カードとして検討できる要素を解説します。

2.1. 空室リスク

オフィス貸主側としても、空室のオフィスを誰にも貸さずに放置しておくわけにはいきません。

空室期間が長くなることによって賃料収入が入らなければ、オフィス貸主側としても非常に手痛いのです。

そのため、希望のオフィスの空室期間が長い場合には、借主側としても多少の交渉の余地があると考えることができます。

2.2. オフィス移転など、本業の順調さをアピール

既に解説したとおり、オフィスの保証金が、一般の住宅よりも高額になりがちなのは、事業がうまくいかなくなったことによって、賃料収入はもちろん、原状回復費用などの多額の出費が貸主側に想定されるためです。

 例  例えば、借主となった会社がある日突然倒産してなくなってしまったら、その後の賃料が取れないことは当然です。

更には、オフィス用のデスクや備品を全て放置して夜逃げした場合には、貸主側でその撤去費用を支払うほかありません。

本業が順調なことをアピールし、少しでもオフィス賃貸条件を借主側に有利になるよう交渉しましょう。

特に、初めてのオフィスではなく、オフィス移転である場合には、その旨を強く伝えるようにしてください。

3. 借主側に有利な条件の交渉

以上の交渉カードを使い、借主側に有利な条件がつくよう交渉していきます。

特に、貸主側にも大きすぎる負担とはならず、認めてもらいやすい有利な条件は、次のようなものです。ケースバイケースではありますが、順に提案してみるのがよいのではないでしょうか。

3.1. フリーレントを付けてもらう

一定期間の間、無料で賃借することができるとう賃貸借条件を「フリーレント」といいます。

居住用マンションはもちろんのこと、オフィスの賃貸借契約であっても、フリーレントが条件交渉の場に登場することがよくあります。

空室期間が短く、すぐに埋まってしまう物件では、フリーレントの交渉はなかなか難しいものの、貸主側としても、一定期間の間空室のまま放置しておくくらいであれば、フリーレントを付けて貸してしまっても経済的には変わりがない上、フリーレント期間が終了すれば確実に賃料を得ることができます。

ただし、オフィスを借りる際のフリーレントで気を付けたいのは、フリーレントを得てから一定期間以内にオフィス移転を行う場合には、違約金が発生するという定めをするケースが少なくない点です。

したがって、オフィス移転を短い期間で考えている場合、フリーレントを付ける交渉をするのであれば、違約金の発生する期間を短期間とするよう交渉しましょう。

3.2. 仲介手数料を減額してもらう

「仲介手数料無料」と検索すると、多くの不動産会社が検索でヒットするように、仲介手数料の割引が検討可能です。

フリーレント、賃料減額など、賃料部分での調整が困難な場合には、初期にかかる仲介手数料の値下げを求めることも考えるべきです。

3.3. 保証金を減額してもらう

オフィスの賃貸借契約の場合には、保証金の額が「賃料の1年分」など、居住用の賃貸借よりも高額となることが一般的です。

理由は、既に解説したとおり、事業がうまくいかずに破産するという可能性が一定程度あるためです。

しかし、オフィス賃貸借の保証金に明確な相場があるわけではありませんから、交渉次第では、保証金の減額も検討可能です。

「償却」についての交渉も必要です。保証金のうち、どれだけの部分が、オフィス賃貸借契約の終了によって返還されないか、ということです。

 例 

例えば、「保証金6か月、償却1か月」であれば、原状回復に費やす以外に、1か月の賃料分の金額は返還されないということです。

オフィスの借主側としては、保証金を減額してもらうと共に、償却の金額もできる限り低額となるよう交渉を進めます。

3.4. 解約の事前通知期間を短くしてもらう

オフィスの賃貸借契約の場合、中途解約の事前通知期間が、通常の居住用マンションの場合よりも長期間に定められていることが一般的です。例えば、半年前の通知が必要であるとされるケースも少なくありません。

しかし、オフィス借主側としては、オフィス移転を検討している場合に、事前通知期間の間、新オフィスと旧オフィスの双方の賃料を二重払いしなければならないことともなりかねません。

オフィス賃貸借契約書を結ぶとき、できる限り事前通知期間を短期間とするよう交渉することを検討すべきです。

3.5. オフィスの設備を新しくしてもらう、修繕してもらう

空調設備や水回りの設備など、古い設備が残っている場合、貸主側の負担で新しい設備に変更してもらったり、修繕してもらったりするという条件交渉を検討しましょう。

特に、顧客が頻繁にオフィスを訪れる業種の場合には、何気ない設備が綺麗であるかどうかが、オフィスの信用を左右します。

3.6. 原状回復の範囲を制限してもらう

オフィス賃貸借契約の終了時に最もトラブルの火種となりやすいのが、原状回復に関する規定です。

したがって、オフィス賃貸借の開始時に、賃貸借契約書において、原状回復のルールをできる限り具体的かつ明確に定めておくべきです。

一般的に、退去時の原状回復は、通常の居住に伴う破損、損耗や経年劣化は、貸主側の負担とされています。これに対し、借主側の過失による破損、損耗は、借主側の負担で修繕すべきです。

本来は貸主側の負担とすべきである、経年劣化などについて、借主の負担とするような特約のあるオフィス賃貸借契約書を示された場合は、貸主側負担に戻すよう、条件交渉を行うことが考えられます。

4. まとめ

今回は、ベンチャー企業、スタートアップ企業が、おそらく一番最初に目にすることが多いであろう、オフィスの賃貸借契約について、解説しました。

貸主側が提示するオフィス賃貸借契約書が、賃貸人側に明らかに有利な規定となることを前提として、できる限りの交渉カードを準備し、借主側にも受け入れ可能な条件となるよう、賃貸借条件の交渉を進めましょう。

契約書の意味が難解で、このまま締結した場合にどの程度のリスクを負うのかが理解しづらいときは、弁護士による法律相談をご活用ください。

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