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不動産

家賃滞納テナントに、不動産管理会社がすべき明渡しまでの4ステップ

更新日:

テナントの「家賃滞納」を理由としたトラブルは、不動産オーナーや管理会社にとって、最も頭の痛い問題といっても過言ではないでしょう。

数ある不動産の法律相談の中でも、非常に多くある事例です。

「家賃滞納」や、これに伴う「明渡請求」を、弁護士に依頼することは、手間と費用のかかるものの、放置しておいては、建物の有効活用を相当期間にわたって阻害されることとなります。

とはいえ、自力救済は禁止されていますので、法律にしたがって解決するため早い段階での弁護士への依頼を検討してください。早期に対応できれば、手間、費用ともに少なくて済むケースも多くあります。

今回は、家賃滞納のテナントに対し、不動産管理会社が行うべき対応策を、不動産に詳しい弁護士が解説します。

1. 家賃滞納による契約解除

賃貸借契約では、「家賃を支払うこと」は、賃借人の義務です。

したがって、この義務を賃借人が怠るのであれば、賃貸人の義務である「貸すこと」も行う必要がないこととなり、賃貸借契約の解除が可能です。

すなわち、「家賃を支払わない。」という債務不履行を理由とした賃貸借契約の解除です。

スピーディに、かつ適切に、賃貸借契約を解除するための方法を、弁護士が解説します。

1.1. 解除の要件

「家賃滞納」を理由とし賃貸借契約を解除する場合の、解除の要件は次のとおりです。

  • 相当期間を定め、家賃支払いを催告すること
  • 相当期間の間、賃借人が家賃の支払を行わないこと
  • 賃貸人が賃借人に対して解除の意思表示をすること

「解除の意思表示をしたかどうか。」が、後に争いになる可能性があるため、解除の意思表示は、内容証明郵便の方法で、証拠に残るようにして行いましょう。

1.2. 家賃の請求と解除通知

家賃の請求と、これに伴う解除の通知をする場合に、内容証明に盛り込んでおくべき要素は、次の事項です。

1.2.1. 差出日、差出人の名前、連絡先

差出日は、解除日の起算点となるため、内容証明によってしっかり証明できるようにしておきます。

もしかすると、内容証明を出したことをきっかけに話合いが開始され、家賃を支払ってもらえる可能性もあるため、連絡先や振込先を記載しておきましょう。

1.2.2. 賃貸借契約の特定

賃貸借契約の内容がすぐにわかるように、賃貸借契約の締結日や対象となる物件を明示して、賃貸借契約を特定しましょう。

1.2.3. 未払となっている家賃の総額

未払となっている家賃の総額と、それが何か月分に相当するかを明記します。

1.2.4. 家賃請求と解除の通知

家賃を請求する旨を、相当期間をさだめて記載してください。

「本書面到達後〇日以内に支払うよう請求します。」といった記載方法がオススメです。

加えて、期日までに支払われなかった場合には、その後新たな通知なく、この書面をもって解除の意思表示とすることを記載してください。

1.3. 【書式】内容証明の記載例

家賃請求と、解除の通知を内容とする、内容証明の記載例は、例えば次のとおりです。

ただし、記載すべき内容はケースバイケースですので、個別の事案に応じた変更が必要です。

通知書
平成○年○月○日

東京都〇〇〇〇
株式会社〇〇 御中

東京都○○○○
株式会社○○
代表取締役○○

 当社は、貴社に対して、平成○年○月○日付賃貸借契約書のとおり、○○○○所在の○○○○を、賃料月○○円にて賃貸しております。
 しかしながら、貴社は、平成○年○月から○月分の賃料の支払を遅滞し、現在○○円(月額賃料○か月分)の滞納となっております。
 つきましては、本書面到達後○日以内に、上記金額をお支払いただきますよう請求します。
 万が一、上記期日までにお支払を頂けない場合には、改めて通知をすることなく、本書面をもって、上記期日の経過をもって賃貸借契約を解除することを通知します。

以上

1.3. 信頼関係の破壊

賃貸借契約のような継続的な契約は、1回限りの契約とは異なり、1度だけ債務の履行をしなかったからといって、即座に解除することはできないものとされています。

裁判例では、「信頼関係破壊の法理」といわれ、信頼関係が破壊されるほどの不履行が必要であるとされているわけです。

したがって、既に解説したような、家賃滞納による解除が認められるためには、「賃貸人と賃借人との間の信頼関係が、実質的に破壊された。」と評価される必要があります。

実務上、おおむね3か月以上の家賃の滞納があれば、信頼関係が破壊されたと評価され、解除してもよいと考えられています。

2. 無催告で解除できるケースは?

以上で解説したように、家賃滞納の催告と解除の通知を、内容証明郵便によって行うわけですが、少しでも早く追い出して、物件を有効活用したいと考える不動産オーナー、管理会社にとっては、非常に面倒な手続です。

賃貸借契約書に記載されている特別な条項をつかって、手続を短縮できないか、というご相談が多く寄せられます。

それが、「無催告解除特約」と「失権約款」です。「無催告解除特約」と「失権約款」の有効な活用法について、弁護士が解説します。

2.1. 無催告解除特約

事業者間のテナント賃貸借契約の場合、契約書に「無催告解除特約」が記載されているのが一般的です。

例えば、契約書の次のような条項です。

 第○条(無催告解除) 

家賃の滞納があり、その滞納金額が1か月分を超えた場合には、賃貸人は、何ら催告を要することなく直ちに賃貸借契約を解除することができる。

契約書に「無催告解除特約」があったとしても、既に解説したとおりの流れに沿って催告を行うことをオススメします。

といのも、判例において、「無催告解除特約」は常に有効というわけではないからです。

「催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存在する場合」にのみ有効であると、裁判例で判断されています。

したがって、「無催告解除特約」があるからといって、その文言どおり1か月分の家賃の滞納だけで催告なく解除をしようとすると、「特約が無効である。」と判断されるおそれがあるのです。

なお、「無催告解除特約」による解除であったとしても、次の失権約款とは異なり解除の意思表示は必要です。

2.2. 失権約款

事業者間のテナント賃貸借契約では、一定の条件を満たした場合には自動的に賃貸借契約関係が終了となるという、「失権約款」が記載されているケースがあります。

しかし、「失権約款」によって、当然に賃貸借契約関係が終了したと取り扱う際には、慎重な対応が必要となります。

「失権約款」は、無催告解除特約よりもさらに、有効となる場合が、裁判例によって制限されているからです。判例では、「当事者間の信頼関係が賃貸借契約の当然解除を相当とするまで破壊された場合のみ有効」と判断されています。

したがって、「失権約款」がある場合でも、「未払になったらすぐに当然に契約が終了してしまう」というプレッシャーとして用いるべきで、実際に未払となった場合には、通常の流れのとおり、一度は催告を行っておくことがオススメです。

3. 家賃滞納による明け渡し請求の流れ

実際に家賃の滞納が3か月以上にわたって続き、信頼関係が破壊されたことを理由に明渡し請求をする場合、次のような流れで進みます。

弁護士名義の通知をすることによって、早期に解決したり、家賃の支払を受けられたりするケースもあるため、家賃滞納が1回でもあれば、顧問弁護士に継続相談しておくほうがよいでしょう。

3.1. 解除通知

既に解説しましたとおり、まずは、家賃の未払があることと、相当期間内に支払わない場合には賃貸借契約を解除するという内容を、内容証明郵便で送付します。

滞納された家賃を支払ってもらえる可能性がある場合には、家賃の支払い請求だけの内容でも構いません。一度支払い請求の催告をしている場合には、次は解除の通知のみを内容しても構いません。

要はポイントは、信頼関係を破壊するほどの期間、家賃を滞納しているかどうか、という点です。そして、実務ではその基準は、3か月以上の家賃の滞納であると判断されています。

3.2. 交渉の開始

解除の通知が相手方に届いた後、弁護士と相手方との交渉がスタートします。

当事者同士の話し合いが決裂して家賃の滞納が続いていたケースであっても、弁護士が交渉を担当することによって不動産オーナー、管理会社側の本気度を知らせることができ、交渉が進行したケースもあります。

話合いの結果、和解ができる場合には、未払い家賃の一括払いや、明け渡す際の条件などを、合意書にまとめて締結します。

3.3. 明渡し請求訴訟

話合いで解決しない場合や、テナント側が内容証明を無視したために話合いが進まない場合には、訴訟提起を行います。

訴訟提起の際、建物明渡しとともに、未払い家賃の支払い請求も合わせて訴訟提起してください。

訴訟になったとしても、話し合いによる解決を諦めてはいけません。訴訟においても和解で終了する場合もあるからです。訴訟での和解も不可能となった場合には、裁判所の判決を得ることとなります。

3.4. 強制執行

裁判所の判決を得て、テナント側が協力的に明渡しを進めてくれない場合には、強制執行に踏み切ることとなります。

ただし、強制執行には多くの費用と手間がかかるため、判決を得た段階で、最後にもう一度、テナント側に対して、判決内容を任意に履行するよう促しましょう。

明渡しの強制執行を行う場合には、執行官による催告、明渡しの断行の手続きを進めます。

4. 残置物を処分してよいのか?

日本は、「法治国家」といって、法によって支配されています。

そのため、以上で解説したような法律の手続きを経ることなく自分で問題を解決することは禁止されています。これを「自力救済の禁止」といいます。

例えば、テナント側が家賃を支払わなかったからといって、次のような行為をすることは禁止されていると考えてください。

  • テナントに無断で鍵を交換すること
  • テナントに無断で賃貸物件に立ち入ること
  • テナントの入口に大きな張り紙をすること
  • テナント内の残置物を売却して家賃を回収すること

これらの行為は、権利侵害として逆にテナント側から「損害賠償請求」をされるおそれがあるだけでなく、行為の内容によっては、刑法上の住居侵入罪、不動産侵奪罪、窃盗罪などにあたり、刑事罰のリスクがあります。

5. まとめ

今回は、不動産オーナーや、不動産管理会社からご相談の多い、「家賃滞納」を続けるテナントに対する適切な対応について解説しました。

「家賃3か月分」の滞納が続かなければ、信頼関係の破壊がないとして解除が認められないおそれがあるものの、家賃滞納に対しては、最初の1か月目から早め早めの対処が重要です。

管理物件について継続的な法律相談をするため、顧問弁護士をご検討いただくことをオススメしています。

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