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不動産

暴力団事務所に使用された貸室の、解除・明渡の方法

更新日:

賃貸借契約をしたときは、真っ当な企業に貸したはずが、実は「名義貸し」であったことが判明した場合、どのように対応したらよいのでしょうか。

特に、暴力団事務所として使用されたり、詐欺集団のアジトとして使用されたりした場合には、周囲のテナントからのクレームが容易に予想されます。

貸オフィスで行われた犯罪行為について、貸主が責任追及をされるおそれもあります。御社の信頼、評判も大きく落ちるでしょう。

まずは契約書に「暴排条項(反社条項)」があるかチェックしてください。

好んで反社会的な会社に賃貸する不動産オーナー、管理会社はいないでしょうが、不注意で貸してしまい、よく調べてみたら「賃借人がグレーな業務を行っているかもしれない。」「オフィスを何に利用しているかわからない。」といったご相談は多くあります。

今回は、貸オフィスを暴力団事務所に使用された場合の解除・明渡し方法を、弁護士が解説します。

1. 「暴排条項(反社条項)」による解除

近年では、「暴力団を排除しよう。」という風潮が非常に強くなっており、賃貸借契約にも、いわゆる「暴排条項(反社条項)」を記載するのが一般的です。

「暴排条項(反社条項)」とは、「暴力団排除条項」ともいいます。「暴力団排除条例(暴排条例)」の制定にともない、契約書に記載されるようになった条項です。

「暴排条例」によって、事業者は、取引相手が暴力団であるかどうかを確認したり、暴力団に対して利益供与をしないようにしたりといった対応が求められます。

「暴排条例」は「努力義務」なので、必ず「暴排条項(反社条項)」が必要というわけではないですが、トラブル回避のためにも、「暴排条項(反社条項)」を賃貸借契約書に記載するのがオススメです。

 重要 

テナント賃貸借契約における「暴排条項(反社条項)」は、賃借人が、暴力団や反社会的勢力と無関係であることを保証すると共に、万が一保証に反することが明らかになった場合には解除が可能であるという内容が一般的です。

2. 信頼関係破壊による解除

賃貸借契約が古くから更新されてきた場合など、賃貸借契約において「暴排条項(反社条項)」が定められていない場合でも、暴力団や詐欺集団によるオフィス利用をストップしなければなりません。

このような場合、通常のとおり、信頼関係が破壊されたことを理由に賃貸借契約を解除できないか検討してください。

賃貸借契約は、1回きりの契約ではなく、継続的な契約のため、賃貸人と賃借人との信頼関係が実質的に破壊されたといえなければ、解除をすることができないと考えられています。

貸オフィスが暴力団事務所として利用されたり、詐欺集団のアジトとして利用されたりしている場合、次のような理由付けを順に検討してください。

2.1. 家賃滞納

実務上、家賃滞納があり、滞納期間が3か月以上におよぶ場合には、信頼関係が破壊されたものと考えて賃貸借契約を解除することが可能です。

家賃滞納がある場合には、ごく形式的に考えて訴訟を進めることも可能なケースがありますので、まずは、暴力団事務所などとして利用されているオフィスの家賃が継続的に支払われているかを確認してください。

2.2. 無断転貸

賃貸借契約をしたときは、真っ当な企業や個人が名義貸しを行っていたという場合、無断転貸と評価できるケースがあります。

賃貸借契約においては、不動産オーナーの許可なく第三者に対して転貸をすることは許されないことが一般的です。

無断転貸の場合も、信頼関係が実質的に破壊されたといえる程度の転貸が必要であり、親族の居住などでは解除が認められない場合もあります。

しかし、暴力団や詐欺集団など問題のある第三者に対する転貸は、オーナーも許可するわけがありませんから、信頼関係が破壊されたと考えてよいでしょう。

2.3. 用法遵守義務違反

賃貸借契約においては、貸オフィスの用途は、契約書に明記されることが一般的です。

名義貸しなどによって、賃貸借契約時に定めた用途・用法に反する利用となっていた場合には、信頼関係が破壊されれば、賃貸借契約を解約することが可能です。

また、住居用として借りた部屋を事務所用に利用するといった場合も同様です。

特に、暴力団や詐欺集団など、反社会的な勢力の利用は、信頼関係を実質的に破壊する可能性が高いといってよいでしょう。

2.4. 保管義務違反

賃貸借契約においては、賃借人は、善良な管理者の注意をもって貸室を保管する義務を負います。これを、「善管注意義務」、「保管義務」といいます。

そのため、貸オフィスを利用する際に、この「善管注意義務」、「保管義務」に違反する利用態様の場合、信頼関係が破壊されれば賃貸借契約を解約することが可能となります。

特に、暴力団事務所として利用する場合など、暴力的な行為によって貸オフィスの保管義務に違反する事態となっていた場合には、保管義務違反による解除を通知することが考えられます。

3. 詐欺集団に貸室を提供したオーナーの責任

賃借をした貸オフィスを利用していた会社が、悪質な詐欺集団であった場合、どのような責任、リスクがあるのでしょうか。

まず、その会社が詐欺集団であることを知りながら貸オフィスを提供し続けた場合、「詐欺をやりやすくした。」という点から、行われた犯罪の「幇助」、すなわち、手助けをした責任を追及されるおそれがあります。

更には、詐欺集団が、御社が賃貸した貸オフィスを対外的に住所として表示していた場合、詐欺集団が捕まったら、その住所は汚れてしまいます。

いわく付きの住所には、次のテナントとなる会社が非常につきにくいことは容易に想像がつくのではないでしょうか。

4. まとめ

今回は、賃借人が、貸オフィスを暴力団事務所や詐欺集団のアジトなど、社会的に問題のある利用方法で利用していた場合の、契約解除、明渡し請求の方法を解説しました。

実際に、このような反社会的な利用方法による場合には、他のテナントに迷惑をかけたり、御社の評判が大きく落ちたりといったおそれがあるため、早急に契約解除、明渡しを求めることがオススメです。

そして、今後新しい賃貸借契約を締結する場合には、このような事態にスムーズに対応するためにも、「反社条項(暴排条項)」を契約書に記載しておいてください。

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