事業用の建物賃貸借契約書を作成する際注意すべき8つのポイント

事業用の建物賃貸借契約は、企業経営に必須の契約書となります。

リモートワークが浸透したとはいえ、企業の経営には、場所の用意が不可欠です。自前の不動産があればよいですが、資産が潤沢な会社ばかりではなく、オフィスや店舗を借りることで事業をスタートするのが通常です。一方で、自社保有の不動産が多くある企業や不動産会社は、貸主側として、事業用の建物賃貸借契約書を作成しなければなりません。

借主と貸主、いずれの立場でも、賃貸借をする際の条件は契約書に示すべきで、その条項が自社にとって不利なものとなっていないか、入念に契約書チェックをする必要があります。賃貸借契約書は、不動産会社が用意する例も多く、業界団体の雛形も存在します。しかし、「定形文言だから」と甘くみて契約書チェックをしないまま結ぶと、大きなトラブルを招きかねません。

今回は、事業用建物賃貸借契約書の注意点について、企業法務に強い弁護士が解説します。

事業用の建物賃貸借契約書とは

事業用建物賃貸借契約書とは、ビジネスのために使用する建物の賃貸借において作成される契約書のことを指します。

事業用の建物賃貸借契約書が必要となるのは、例えば次の場面です。

不動産の賃貸借には土地の貸し借りもありますが、オフィスや店舗の賃貸といったよくある場面で、どの企業でも密接に関わる機会が多いのが、建物の賃貸借契約です。

事業用として建物の賃貸借契約を締結する際は、借地借家法や宅地建物取引業法といった専門的な法律への配慮が欠かせません。契約条項は詳細かつ長文になりやすく、内容をチェックし、リスクを洗い出すには相応の手間と法律知識が必要です。

また、契約にあたっては次のような関連書類が必要になることも多く、添付書類も含めると、事業用建物賃貸借契約書は相当な大部になります。

建物賃貸借に伴うトラブルを未然に防ぐためにも、事業用建物賃貸借契約書にサインする前に、不安や疑問は必ず解消しておくことが重要です。契約書を自ら作成する場合はもちろん、相手から提示された場合にもリーガルチェックは不可欠です。

事業用の建物賃貸借契約書のテンプレート

次に、事業用の建物賃貸借契約書のテンプレートを紹介します。

以下のものはあくまで文例で、個別の事情によっても追記や修正が必要となりますが、書式・ひな形として参考にしてください。

事業用の建物賃貸借契約書のチェックポイント

次に、事業用の建物賃貸借契約のチェックポイントについて解説します。

対象の物件を特定する

賃貸借契約を適切に結ぶには、その契約の対象となる物件を特定する必要があります。そのため、事業用建物賃貸借契約書には、賃貸借する物件の情報を正確に記載しなければなりません。信頼できる貸主でも、「思い込み」で確認を怠ると、次のようなトラブルが起こるおそれがあります。

このような事態を防ぐため、登記簿謄本や登記事項証明書などを添付して、契約書に記載された土地・建物の表記が、実際に契約しようとしている物件と一致しているか確認してください。

事業用の建物賃貸借契約書では、次の事項を明記するのが実務的です。

事業に適した使用目的を定める

賃貸借契約では、物件の使用目的や用途を定めるのが一般的です。

事業用の建物賃貸借契約書で注意すべきは、使用目的の定めが、遂行する事業の用途に適しているかどうかという点です。事業用の建物賃貸借では、物件の使用目的について、「オフィスとしての使用のみ許す」「事務所用途に限る」などの記載で限定されているケースもあるからです。

用途が限定されている場合、賃借人が、事業用の建物賃貸借契約書に定めた範囲を超えたり、異なった目的で使用したりすると、用法遵守義務違反の責任を負います。その結果、契約を解除されたり、損害賠償を請求されたりといったリスクがあります。したがって、予定するビジネスが、その利用目的の範囲内で可能かどうか、事前にチェックすべきです。

契約後に事業が頓挫しないよう、以下の点を事前に確認しましょう。

オフィス用途以外、特に飲食店舗など、顧客が頻繁に出入りし、臭いによって周囲に影響を及ぼす可能性のある事業を予定しているときは、賃貸借契約時に具体的な利用方法を示し、十分に協議しておくことが重要です。

賃料が適正か検討する

賃料が適正でないと、賃貸人・賃借人いずれも損する可能性があります。

特に、事業用の建物賃貸借契約は、居住用に比べて長期契約になる傾向があります。契約期間中に経済状況や物価が変動することもあるので、将来の事情変更によって賃料の改訂が可能とするかを協議し、契約条項に明記する必要があります。

借地借家法32条は、賃料の増減請求について次のように定めています。

借地借家法32条（借賃増減請求権）

1. 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

2. 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

3. 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

借地借家法（e-Gov法令検索）

事業用の建物賃貸借契約書では、次の点を確認してください。

また、事業用だと、保証金や権利金といった初期費用も、住居用に比べて高額になる傾向があります。トラブルを回避するため、賃貸借契約書の記載を確認しておきましょう。

休業補償の特約を確認する

事業用に借りた物件が、工事や点検で一時的に使用不能となることがあります。例えば、老朽化に伴う配管工事、電気設備の点検や災害後のメンテナンスなどの例です。

貸主による修繕工事などで休業せざるを得ないケースも、特約がなければ休業補償は請求できないのが原則です（貸主は建物を修繕し、使用収益させる義務があるからです）。短期間なら影響も小さいでしょうが、長期に渡るケースや大切なタイミングで、補償が全くないのは損失です。このリスクを回避するために定めるのが、休業補償の特約です。

以下の点を契約書で確認してください。

休業補償の特約は、借主にとって有利な内容なので、契約書に記載があるか、貸主の本来負うべき補償の責任が不当に免除されていないか、事前にチェックしておきましょう。

造作買取・設備の特約を確認する

事業用の物件では、業務用エアコンや内装設備を設置することも多いでしょう。

これらの「造作」は、貸主の同意を得て設置した場合、退去時に買い取るよう請求する権利（造作買取請求権）があります（借地借家法33条1項）。

借地借家法33条（造作買取請求権）

1. 建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。

2. 前項の規定は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了する場合における建物の転借人と賃貸人との間について準用する。

借地借家法（e-Gov法令検索）

事業用の建物賃貸借契約では、例えば次の造作が対象となります。

ただし、実務上は、事業用の建物賃貸借契約書において造作買取請求権を放棄する特約を定めることも多く、その場合に造作は全て撤去し、原状回復して引き渡すこととなります。したがって、取り外し困難な造作を付けると撤去費用が高額になるため、内装の際には注意を要します。

一方、居抜き物件の場合、設備の修繕や引渡し条件について、責任の分担を詳しく契約書で定めておく必要があります。

中途解約と違約金について

事業が思うようにいかず、契約期間中に中途解約を検討するケースもあります。

計画通りにいかずに中途解約となる場合ほどトラブルが多いため、契約書の締結前に、中途解約条項を必ずチェックしておきましょう。

事業用の建物賃貸借契約書では、次の点に注意してください。

起業は、必ずうまくいくとは限りません。柔軟な対応を可能にするため、中途解約条項はあらかじめ具体的に確認し、必要であれば交渉することが望ましいです。

事業用の賃貸借契契約の解除について

事業用の賃貸借契約では、賃貸人側から無催告で契約を解除できる事由を定めることが多いです。無催告解除とは、「何らの催告を要することなく解除できる」と定めることであり、次のような事由を定める例があります。

ただし、契約書上の解除事由に該当するとしても、直ちに解除が認められるとは限りません。

むしろ裁判では、無催告解除の事由があっても、信頼関係が破壊されていなければ解除を認めない例も多く存在します（信頼関係破壊の法理）。賃貸借契約は、賃貸人と賃借人の信頼関係に基づいた継続的な契約であり、当事者間の信頼関係を破壊するような事情のない限り、契約関係の安定を守るために解除を制限するのが裁判実務の傾向です。

事業用建物の明渡しと原状回復について

事業用建物の利用終了時には、物件の明渡しと原状回復が必要となります。

この契約関係の終了時こそ、最もトラブルが頻発するタイミングです。賃貸借契約では、賃借人が明渡し時に原状回復義務を負うのが通例ですが、事業用の建物賃貸借契約では、住居用にも増して賃借人が建物に手を加えている可能性が高いからです。

そのため、事業用建物賃貸借契約書では、次の点を確認してください。

原状回復の範囲は契約によっても大きく異なります。予想以上のコストやトラブルを回避するためにも、契約前にしっかりと内容を確認し、交渉しておくことが重要です。

まとめ

今回は、事業用の建物賃貸借契約書で注意すべきポイントについて解説しました。

「賃貸」は「売買」に比べて軽視されることがあります。また、借りる側においては特に、「不動産会社が提示した契約書は定型的なもの」「修正は不要」と安易に考えて、契約書チェックにあまり時間を割かない企業も少なくありません。

しかし、オフィス契約はもちろんのこと、店舗ビジネスのように立地に依存するケースも多く、建物の賃貸借契約に失敗した際のリスクは大きいと言わざるを得ません。

借主と貸主、いずれが契約書を作成するとしても、事業用の建物賃貸借契約書の条項が自社に不利な内容となっていないか、弁護士に事前チェックを依頼するのがお勧めです。